次贷危机的前兆！美国房价和房贷暴涨，近70%的美国人没有抗风险能力

正文 | 中国商人陶略木木

2022年以来，国内部分城市陆续放宽房地产政策、解除限购、降息。与此同时，大洋彼岸的美国正经历一波房贷利率暴涨，创下2009年8月以来的最高平均水平。

利率飙升引发了对美国房地产市场的担忧。这场动荡将把美国经济带向何方？2007年波及全球的次贷危机悲剧会重演吗？

根据房地美最新报告，上周美国30年期抵押贷款平均利率从5.10%上升至5.27%，15年期平均抵押贷款利率升至4.52%，5年平均利率从3.78%升至3.96%。

这一系列数据是在美联储上周三宣布加息后不久发布的。

次日，基准10年期美国国债收益率再次升至3%以上，创3-1/2年来最高。众所周知，美国住房抵押贷款利率与美国 10 年期国债收益率密切相关。

值得注意的是，周三此次加息并不意味着此次行动的结束。业内普遍预测，除非新的因素阻碍美联储的计划，否则加息将继续。

这样一来，虽然加息后的最新数据还未出炉，但可以预见，美国房贷利率短期内可能会加速。

注：来源美联储官网

与后疫情时代“平静”的国内房地产市场形成鲜明对比的是，去年美国房地产经历了自2006年以来的“久违的火爆场面”。

市场的重燃明显受到美国经济社会的多重影响。

2020年，美国GDP将萎缩3.5%美国今晚宣布加息，但广义货币供应量（M2））同比增长25.8%。市场正在蓬勃发展。与此同时，在美国成年人口中占比最大的“千禧一代”正在集体进入“结婚买房”的年龄组。此外，硅谷大量科技公司南迁，疫情促使长期居家办公成为“新”“时尚”，城市白领开始青睐更广泛的居住环境郊区，亚利桑那州、佛罗里达州和犹他州成为三个最热门的房地产市场。

多种因素促成了过去一年美国房价上涨 19.2%。

面对过热的国内经济和高通胀，美联储主席杰罗姆鲍威尔表示，随着通胀侵蚀美元价值，央行不会袖手旁观。

今年以来，美联储两次加息，美国国债利率持续上涨，抵押贷款利率也从去年12月的3.11%飙升至< @5.27%。

房贷利率的持续上涨，一下子给本已火热的市场带来了巨大的压力。

一些国内媒体为美国购房者算了一笔账。以30年30万美元的贷款为例美国今晚宣布加息，如果按照美国房贷利率的历史低位计算，每月还款只有1209美元。目前，这笔支出高达 1,660 美元。，增长37%的普通购房者压力可想而知。

根据抵押贷款技术和数据提供商 Black Knight 的数据，以目前美国房屋的平均价格计算，20% 的首付和 30 年的抵押贷款占美国人收入中位数的 31%，自 2007 年以来的第二高比率。自抵押贷款危机以来的最高比率。

部分潜在购房者开始观望，部分打算出售的购房者也可能因利率过高而被取消贷款资格。

去年，业界还在讨论美国房地产市场是否存在泡沫，但美联储今年的“重磅打击”却引发了新一轮的担忧。

2007年美国次贷危机引发的全球金融风暴，至今仍令人心潮澎湃。由于美国社会普遍的消费习惯，大量没有还款能力的消费者通过抵押方式涌入房地产市场。2008年次贷危机后，美国逾期还款率升至2001年以来的最高水平，巨大的金融海啸从美国蔓延至欧洲，最终蔓延至亚洲。

人们不禁要问，如果美联储继续加息，在目前高房价的情况下，房贷利率的持续上涨会不会引发楼市的快速降温？美国房地产“硬着陆”显然会给全球金融体系带来系统性损害。

数据显示，美国3月新房年化销量跌至76.30,000套的四个月低点。

Pimco创始人、业内素有“债券大王”之称的格罗斯曾公开表示，如果美联储按照今年每次会议加息25个基点的计划执行，将对美国经济造成冲击。和房地产市场的艰难，将美国推入衰退。

但一些学者持乐观态度。房地美首席经济学家萨姆·哈特（Sam Khater）上周四在一份声明中表示：“房价将继续上涨，尽管预计未来几个月将放缓。” 达拉斯联储的研究人员还认为，无论是严重程度还是宏观经济焦点都无法与 2007-2009 年的全球金融危机相提并论。

目前，美国房价仍在上涨，但市场是否会逐渐降温并最终企稳，或者未来是否会出现剧烈崩盘，还有待观察。

希望次贷危机的悲剧不要重演。

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